住宅資産活用推進事業

　こんにちは。オールフォーワングループの栗原です。関東でも季節外れの積雪になっているところもあり、気温も低く冬に逆戻りしてしまいましたが、もうすぐ桜の咲く季節になることを思うと早く春が来るのを今か今かと待ち遠しく思います。

　今回は、高齢社会問題の中でも住宅資産活用について取り上げてみたいと思います。

　少子高齢化・空き家問題等様々な社会問題がありますが、国土交通省は、高齢社会の問題に対する取り組みの一つに、住生活基本計画の目標の中で既存住宅の流通を促し、成長の牽引力にするべく住宅資産活用推進事業を推進してます。

　日本の場合、中古住宅の資産価値は、一世代のみで20年～25年でほぼゼロになるという慣行が根強くあります。既存住宅の評価を経年で一律減額して算出することが基本で、住み替えをしようとしても建物の価値はゼロで評価され、土地の評価のみで売却するというケースも多くあります。

　アメリカでは、既存住宅の住宅市場全体に占めるシェアは８割以上ですが、日本も住宅ストック活用型市場に移行するためには、購入した住宅の適切な維持管理・リフォームにより、住宅の価値が低下せず良質で魅力的な既存住宅として市場で評価され流通できるようにならないといけません。宅建業者や不動産鑑定士等の専門家により、建物の性能やリフォームの状況により既存住宅の評価額が適正に売却価格に反映されることが必要で、いわゆるインスペクション(人のケースに例えるとお医者さんによる健康診断のようなもので、専門家等の第三者によって既存建物の性能を診断・検査すること)等の活用が整備・普及して行き、既存住宅を安心して取引できる環境が整えられるかが重要となります。

　良質な既存住宅には、売る側も買う側の双方にメリットがあります。例えば、夫婦で郊外の戸建てに住んでいるが子育てが終わり、老後に備え高齢者向けの住宅に住み替えたいだとか、足腰が弱くなる前に狭くても駅から近いマンションに住み替えたいというニーズにも対応しやすくなります。また、既存住宅を高く売却できれば、退職後の住生活関連資金も余裕ができるメリットもあります。

　一方、買う側としては、特に子育て世代など賃貸に住んでいるご家族で、最初の住宅購入の際に中古住宅を視野に入れられ選択肢の幅が広がり、持ち家取得のチャンスが広がります。

　既存住宅が流通されることにより資産として次の世代に承継されていく新しい流れを創出でき、リフォーム投資の拡大と、資産として価値のある住宅を活用した住み替え需要が喚起されて、人口減少時代の住宅市場の新たな牽引力となるのだと国土交通省は考えています。

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